안녕하세요.​중소기업 궁합 경영 컨설팅 전반을 주제로 하여 블로그를 운영 중인 오너스 머니랩(Owners Money Lab)입니다.​부동산 임대업을 하기 위해 개인보다 부동산 법인을 활용한 절세 전략이 최근 주목받고 있습니다.​하지만 모든 부동산에 법인을 적용하는 것이 유리한 것은 아닙니다.​특히 아파트와 같은 주거용 부동산은 취득세 중과로 인해 절세 효과가 크지 않지만, 꼬마빌딩과 같은 상업용 부동산은 법인을 활용할 때 훨씬 효과적입니다.​오늘은 부동산 법인이 꼬마빌딩과 궁합이 잘 맞는 이유와 궁합 그 활용법을 쉽게 풀어 보겠습니다.아파트 vs 꼬마빌딩, 법인 활용 효과는?1.아파트(주거용 부동산) 취득세 중과 부담​주거용 부동산을 법인 명의로 취득하면 취득세가 개인보다 훨씬 높게 부과됩니다.​● 개인 명의로 아파트 취득시1주택 : 1~3%2주택:8%3주택:12%​● 법인 명의로 아파트 취득시 : 무조건 12% 취득세 적용​즉, 아파트를 법인 명의로 매입하면 취득세 부담이 커지므로 절세 효과가 크지 않습니다.​2. 꼬마빌딩(상업용 부동산)은 취득세 중과 대상 아님​반면, 꼬마빌딩과 같은 상업용 부동산은 궁합 법인을 활용하면 훨씬 유리합니다.​● 개인 vs 법인 취득세 비교(상업용 부동산)​개인 : 4.6%법인 : 4.6%​법인 명의로 매입해도 취득세 중과 없습니다.​즉, 주거용 부동산과 달리 꼬마빌딩은 법인으로 취득해도 세금 부담이 크지 않으며, 법인을 통해 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.​그러나 부동산을 취득하려고 할 때 수도권 과밀억제권역에서 설립한 지 5년이 경과한 법인이냐 아니냐에 따라 세율이 중과되기도 하기에 이 부분은 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.꼬마빌딩을 법인으로 보유하면 궁합 유리한 이유1. 법인세율 적용으로 소득세 절감​개인이 꼬마빌딩을 보유하고 임대소득을 얻으면 소득세 최고 45%를 부담해야 합니다. 하지만 법인을 활용하면 법인세율(최대 24%)이 적용되어 절세가 가능합니다.​소득세 vs 법인세 비교개인 : 소득세 6~45%법인 : 법인세9~24%​2. 부동산 임대소득을 법인으로 귀속시키게 되면 벌어들인 소득을 급여와 배당금, 퇴직금으로 소득 원천을 여러 개로 나누어 절세가 가능하며 또한 납세 기준 시점도 조정이 가능해 개인보다 세 부담을 낮출 수 궁합 있습니다.​3. 상속·증여 시 세금 부담 완화​부동산을 개인 명의로 보유하면 시가 기준으로 상속·증여세가 부과됩니다. 하지만 법인을 활용하면 주식 증여 방식으로 하기 때문에 증여세 부담을 낮출 수 있습니다.꼬마빌딩을 법인으로 보유할 때 주의할 점개인에 비해 법인 설립 절차 자체가 복잡하다는 단점이 있습니다.​개인의 경우 세무서에 사업자 등록 신청만 해도 되지만 법인은 별도의 법인 설립 절차를 완료 후 사업자 등록 신청을 해야 합니다.​또한 법인 궁합 자금을 임의로 인출할 수 없다는 점도 고려해야 합니다.​또한 주주구성이 매우 중요합니다.​주주 구성은 향후 임대 소득을 배당할 때도 중요하지만 배당을 활용하여 자녀에게 미리 재산을 증여하는 효과도 있기 때문에 가급적 자녀가 있는 경우 자녀의 지분을 부모보다 높게 설정하는 편이 좋습니다.결론 : 꼬마빌딩은 법인과 찰떡궁합!최근 강남의 토지거래허가제가 풀리면서 하루아침에 수억 원씩 호가가 오르고 있어 다시금 부동산에 대한 관심이 커지고 있는데요.​통상적으로 주택 가격이 궁합 상승하게 되면 상업용 부동산 가격 역시 상관관계를 갖고 있어 오르기 마련입니다. ​이때 상업용 부동산을 개인으로 취득 및 보유하는 것보다는 법인으로 부동산을 취득하고 보유하는 것이 현 세제상 유리한데요.​특히 상업용 부동산은 법인으로 취득 시 임대 소득에 따른 세금을 개인 소득세보다 낮은 법인세를 적용받게 되어 유리합니다.​양도소득세 또한, 양도차익이 상당히 높은 빌딩과 같은 부동산은 개인은 장기보유특별공제를 적용받지만 양도 시 양도소득세 최고세율이 45%에 달하는 궁합 점을 감안해 보면 당연히 법인 명의로 보유 및 매각하는 것이 상당한 세금을 줄일 수 있습니다.​또한 임대 소득 역시 배우자나 자녀에게 합법적인 방식인 배당이라는 경로로 줄 수 있기에 증여나 상속 플랜을 짜기도 훨씬 유용합니다.​주의할 점은 수도권 과밀억제지역여부에 따라 취득세 중과 여부를 따져야 하고, 최적의 주주 구성 등은 전문가와 상담 후 진행하는 것이 보다 효과적인 절세 전략을 취할 수 있다는 점 궁합 말씀드리고 싶네요.​감사합니다.​​