이번주 원주푸르지오더센트럴 리치온 괴물반 과제인 분양권 관심단지를 분석해보겠습니다. 1. 투자원칙 점검분양권 투자원칙입니다.미분양이 감소 추세인 곳입주 시점 공급물량이 적은 곳2가지 대전제를 기본으로 학군이라는 입지 요건만 갖춘다면 실패하지 않는 분양권 투자를 할 수 있습니다.인근 구축 시세가 오르거나,주변 분양단지 가격이 오르거나,또한 이 두가지 조건을 충족한다면 최소 잃지 않는 투자는 가능하다고 생각합니다.미분양이 감소 추세인 곳입주 시점 공급물량이 적은 곳주변 시세가 원주푸르지오더센트럴 오르는 곳투자금 5천만원 이내이 4가지 기준으로 찾은 분양 단지는 원주시 원동에 위치한 원주 푸르지오 더 센트럴입니다.2. 원주시 입주물량원주시 입주물량을 살펴보면 2025년 적정 수요 2배 이상이 공급됩니다.​이후 안정권에 접어들며 '27년도에는 누적공급량에 따른 여파도 감소할 것으로 예상됩니다.3. 원주시 미분양2023년 말 2천호까지 상승했던 미분양은 최근 9백호 가까이 하락했습니다.원주 구도심에 분양했던 단지들의 분양 성적이 좋지 못했으나, 저점 인식 원주푸르지오더센트럴 확산에 따라 꾸준히 계약이 되고 있는 상황입니다.원주시 과거 미분양 추이를 살펴보면 현재 시점은 입주 물량이 적정 수준 이하이지만 앞으로 과공급 시기가 예상되나 미분양은 감소하는 2017년과 비슷하구요.​원주시 부동산 분위기가 반등한다면 RR 기준 1천~2천만원 내외의 프리미엄 형성이 예상합니다.4. 단지분석원주푸르지오더센트럴은 원주시 구도심 원동 다박골 재개발 사업으로 추진 중인 단지입니다.현재는 낙후된 환경에 인프라도 부족하지만 주변이 함께 개발이 완료된 원주푸르지오더센트럴 미래에는 천지개벽이 예상되는 지역이죠.먼저 분양했던 원동남산지구 재개발 구역인 두산위브더제니스센트럴원주는 원주 부동산 분위기가 좋을 때 분양이 되어 완판이 되었는데요.현재 프리미엄은 마피 1천에서 플피 2500만원까지 형성이 되어 있습니다. 아무래도 아직 원주 부동산 분위기가 반등되기 전이라 프리미엄은 높지 못하구요.​자연스럽게 이러한 분위기가 원주푸르지오더센트럴의 분양에도 영향을 미쳤죠.현재 계약률은 약 50% 정도로 예상이 되구요.​처음부터 계약조건이 5%로 진행되어 투자금은 크지 않았으나, 원주푸르지오더센트럴 최근 계약금 5% 완납 시 500만원 페이백 조건이 추가되어 현재 84타입 기준 1천만원 후반대 금액으로 투자가 가능합니다.5. RR 찾기원주푸르지오더센트럴은 단지 주변이 구도심 아파트 또는 신축 단지가 들어설 재개발 구역이라 완전한 뻥뷰를 기대하기는 어려운 단지입니다.​그래도 세대수가 많은 1단지가 인기가 많으며, 84타입 중에서는 남산공원과 어린이공원 조망이 가능한 105동과 107동이 로얄동으로 판단되구요.​현재 계약 가능한 105동 매물은 4층 원주푸르지오더센트럴 이하이며, 107동은 중층까지 계약이 가능합니다.6. 타입별 평면도평면도는 전체적으로 무난하게 잘 빠졌습니다. 59타입과 74타입 그리고 84A,C타입 모두 판상형 4BAY로 맞통풍이 가능한 구조네요.7. 시세 비교원주푸르지오더센트럴은 먼저 분양했던 두산위브더제니스센트럴보다 약 8천만원 이상 분양가가 올랐습니다. 그로 인해 고분양 인식으로 분양성적이 더 좋지 못했는데요.​원주에서 사람들의 선호도가 가장 높은 무실동에 들어서는 신축 단지인 제일풍경채무실은 여전히 5천만원 이상의 프리미엄이 형성되어 있습니다. 원주푸르지오더센트럴 ​상대적으로 선호도와 관심도가 떨어지는 구도심 원동에 분양한 단지의 4억 후반 분양가는 지금 당장 시세 기준 안전마진은 없어 보이는데요.하지만 기존 기축 중 신축 단지들이 전저점을 다지며 시세가 반등하는 모습이구요.​인근 단계주공, 나래지구, 원동지구가 지금은 지지부진하지만 원주 기축 시세가 꾸준히 상승한다면 다시 사업성이 좋아져 진행 속도가 빨라질 것이며, 그 때의 분양가는 지금 분양단지들의 분양가와는 또 차이가 날 원주푸르지오더센트럴 수밖에 없겠죠.8. 투자전략현재는 수도권, 그리고 광역시 신축을 모아가야 할 시기라고 멘토님이 늘 강조하십니다.​그래서 저도 지금은 수도권과 부산, 대전 등 광역시 분양권을 주기적으로 모니터링하고 있습니다. ​하지만 지방이라도 전체적으로 개발되어 미래 주거환경이 획기적으로 좋아질 신축 단지를 페이백을 통해 천만원 대 금액으로 매수하여 지방 분위기가 상승하는 시점(공급 부족)에 적절히 매도한다면 이 또한 투자금을 불리는 하나의 방법이 될 원주푸르지오더센트럴 수 있겠다는 생각이 듭니다.​